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  服装市场售与租的两难选择 矛盾重重    3星级
服装市场售与租的两难选择 矛盾重重
[ 作者:金豆子     转贴自:互联网     点击数:6777     更新时间:2006/2/24     文章录入:Admin
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前不久,记者走访河北的一家服装市场,该市场负责人介绍说:“对市场内产权商铺的管理存在着巨大的难度。当初产权卖给了人家,现在要管理就显得力不从心。服装市场的经营不能各自为政,必需要有统一的规划和布局,比如:按服装的分类和品牌的组合来划分区域,这样才能形成市场内产品、品牌的特色。但是,产权一经卖出,统一布局和管理就成了型同虚设的一纸空文。”

      的确,该市场所遇到的问题,在目前出售铺位产权的服装批发市场内是非常多见的。据说,中国北方的一家超大型服装批发市场,在筹建之初,通过凌厉的市场宣传攻势,很快把数量巨大的商铺销售一空,但在开业之后,马上就遇到经营管理上的难题,整个市场内,分区混乱,获得产权的商户随意把铺位出租个他人,造成了市场管理者无法统一规划和管理,由此,拖累了整个市场的整体运营,一段时间之后,参与市场交易的各方都遭受了巨大的损失。最后,市场的开发者,不得不花大价钱,将相当数量的商铺回购,才度过了这场危机。

      五合国际(5+1 Werkhart International)中国经理刘力在接受本报记者采访时认为,由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差,目前商业地产项目仍然存在大量“简单”的房屋产权销售现象。不同于住宅项目直接面对单一住户,而是面对着广泛带有商业目的的投资人。这些客户对商业项目的消费能力和业态组织最为关注,而不是房屋本身。如果开发商仅以房屋产权销售形式出现,忽略其业态内容、业态间的相互关系以及不同业态对房屋成本承受能力的不同等因素,即使项目前期的销售再好,也会在日后产生及其不良的后果。 

      经典的失败案例

      位于北京安定门外的巨库时尚商业广场,自2003年5月开始,斥资“几千万”在京城的各大媒体轮番宣传,宣扬自己是北京首家新青年时尚卖场,通过秀库、装库、食库、玩库的四库组合,让人们的消费体验“酷”到顶点。创意之新和形象之美,不禁令人叫绝。项目投资主体-首创资产管理公司还特别强调,巨库开京城小型商铺产权销售之先河,将3万平方米的项目分割成近千家的小商铺,以每平方米4、5万元的价格向外销售。并承诺购买者以2年期,每年获得8%的回报。凭借良好的形象设计、市场活动和销售推广,至2004年5月,商铺销售一空。

      但接踵而来的则是另一番景象,开业半年之后,市场的经营基本处于瘫痪状态,分析个中缘由,产权分散是无法经营的重要原因,产权分割后,小业主大都考虑各自利益,市场无法形成统一管理,没有经营特色,经营收入也就无从获得。商铺的经营一般都要经过一段培育期,但混乱的局面又使得培育期无所培育,此情况下即使有人牵头,也很难统一所有投资人的意愿去经营商铺,更何况大量的广告费和市场推广费用,可以说是无从谈起。凡此种种的问题暴露之后,“巨库”的经营进入到了一个恶性循环,没有特色-没有客源-没有收入-没有推广。经过半年的挣扎之后,经营的商户纷纷撤出,市场变成了一个“空壳”。就连项目的开发商首创资产管理公司也不得不承认,项目彻底失败,

      前不久,记者经过安内大街时,看到原来的巨库,现在依旧是漆黑一片。

      商铺到底可不可以卖

      通常的情况下,各大服装批发市场的经营主体,大都强调自己的只租不售原则,但从这几年的商业地产的发展情况来看,市场建起,一售了之的现象比比皆是。其实,从开发商的角度而言,完成项目建设之后,和盘卖出从而实现自己商业利益的最大化也在情理之中,因为,地产开发最关键的就是资金链的问题,开发商从银行贷出的资金大都是中短期款项,如若周期太长,开发商将面临“不可承受之重”的资金压力,这个问题不可小觑。但反过来说,商业地产又与普通居民住宅不同,最重要的是它有一个商业的前提,位置再好,面积再大,设施再全,创意再新,如果没有一个成功经营的商业前提,看似再好的项目也会遭遇到“价值缺失”的窘境,。

     在采访的过程中,面对是“租”还是“售”的问题,一些开发商也表明了自己的观点。

     其中,上海七浦联富商业广场总经理尚杰臣表示,联富还是坚持铺位“以售为主”的原则,但他强调,虽然是销售商铺,但购买者必须要把商铺回租给管理方,要求是5年或者更长的时间,这样才能保证市场的经营出特色、出效益,才能使商铺产权拥有者的利益最大化。

     面对新一轮服装批发市场发展,市场的“租”与“售”,的确成为了参与市场交易各方的一个两难的选择,但相信,只要按商业规律办事,人们依然会找到解决问题的有效办法。
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